John Koontz v. SN Servicing Corporation

USCA4 Appeal: 24-1261 Doc: 70 Filed: 04/04/2025 Pg: 1 of 12 012345678ÿ ÿ ÿ  ÿ  ÿÿÿ ÿÿ  ÿ ÿ ÿ ÿ ÿ!ÿ ÿ ÿ " ÿ# $%ÿ&'ÿ()*+,-ÿ&-ÿ./0),-ÿ+'1ÿ+,,ÿ&2*)30ÿ0./.,+3,4ÿ0.25+2)1%ÿ ÿ ÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿ,+.'2.--ÿ6ÿ77),,+'2%ÿ ÿ 89ÿ ÿ  ÿ: ;ÿ  %ÿ ÿ ÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿ)-)'1+'2ÿ6ÿ77),,))9ÿ ÿ <<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<ÿ ÿ   ÿ  ÿÿ  =ÿ> #  ?ÿ  ?@ÿ   ÿ  =ÿ> #  ?ÿ; ÿ @ÿ   ÿ   =ÿAÿ %ÿ ÿ ÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿ/.B.ÿ577&32.'Cÿ77),,+'29ÿ ÿ  ÿÿ ÿÿA ÿ: ; ÿ 9%ÿ ÿ ÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿÿ/.B50ÿ577&32.'Cÿ77),,))9 ÿ ÿ 77)+,ÿ-3&/ÿ2*)ÿ'.2)1ÿ2+2)0ÿ.023.B2ÿ&532ÿ-&3ÿ2*)ÿ&32*)3'ÿ.023.B2ÿ&-ÿA)02ÿ:.3C.'.+%ÿ+2ÿ A*)),.'C9ÿ"&*'ÿ3)02&'ÿ>+.,)4%ÿ.023.B2ÿ"51C)9ÿDEFGH<B8<IIHJH<">Kÿ ÿ ÿ 3C5)1Fÿÿ)B)/()3ÿLL%ÿGIGMÿ )B.1)1Fÿÿ73.,ÿM%ÿGIGEÿ ÿ ÿ >)-&3)ÿ%ÿ?  %ÿ+'1ÿ> %ÿ.3B5.2ÿ"51C)09ÿ ÿ ÿ USCA4 Appeal: 24-1261 Doc: 70 Filed: 04/04/2025 Pg: 2 of 12 23435637ÿ89ÿ 5ÿ97ÿ53 9737ÿÿ8637ÿ8989ÿ73ÿ3396ÿ53ÿ3ÿ8989ÿ 8ÿ73ÿ 5586ÿ97ÿ73ÿ35935ÿ8937ÿ ÿ ÿ  !"#ÿ 36ÿ53ÿ%93&89ÿ'()*+ÿ,ÿ-)'%%*2ÿ)).ÿ/5369ÿ036ÿ 185898ÿ25ÿ' 39ÿ'33ÿÿ45ÿ526%7ÿ2608ÿ7699ÿ)).ÿ/5369ÿ036ÿ 185898ÿ25ÿ' 333ÿ:;ÿ<=!>#ÿ69ÿ*ÿ/ 63ÿ2857ÿ'ÿ?99ÿ629'%ÿ,ÿ 629'%ÿ.))/ÿ03389ÿ036ÿ185898@ÿ. 588ÿ?ÿA8986ÿ/355ÿ8ÿ83ÿ3563ÿ 9 9ÿ2ÿ? 56ÿ9398ÿ%ÿ3758&ÿ'()*+ÿ,ÿ-)'%%*2ÿ)).ÿ/5369ÿ036ÿ 185898ÿ25ÿ' 39ÿ&3ÿ8ÿ 53ÿ526%7ÿ2608ÿ7699ÿ)).ÿ/5369ÿ 036ÿ185898ÿ25ÿ' 333ÿ*7 57ÿ/ÿBÿ7*ÿ)'0ÿ655(/*%ÿ65ÿ68ÿ7ÿ 62/C77ÿ./ÿ95 ÿ85ÿ/ 589ÿ25ÿ' 88ÿ8 89ÿ'66889ÿ2ÿ/96 35ÿ  9&5 ÿ' 5936ÿ8 89ÿ/96 35ÿ 9&5 ÿ286ÿ/3935ÿ97ÿ3ÿ8 89ÿ /96 35ÿ)ÿ/3935ÿ9 6ÿ5ÿA5B35ÿ(((ÿ%89ÿ)ÿ285769ÿÿ45ÿ 6&ÿ A3338ÿ%ÿ22 9ÿ%7*.76*ÿ,ÿ68%68ÿ.))/ÿ/ 6ÿ68@ÿ-53ÿ*ÿ593ÿ '/A%68ÿA*))+ÿ.))/ÿ/5369ÿ036ÿ185898ÿ25ÿ' 86ÿ9323963ÿ758ÿ/963ÿ 2ÿ036ÿ185898ÿ(9ÿ ÿ ÿ 0ÿ ÿ USCA4 Appeal: 24-1261 Doc: 70 Filed: 04/04/2025 Pg: 3 of 12 2345ÿ6752789ÿ ÿÿ ÿ 98ÿ9ÿÿ989 ÿÿÿÿ!ÿ"ÿ#ÿÿ"ÿ $ÿ"%ÿÿÿÿ989 &ÿÿ"ÿÿ'"ÿ(ÿ)#ÿ ""ÿ*ÿ+ÿ() *+ÿÿÿ$"ÿ,ÿ- ÿ"!%ÿ2ÿÿÿ $ÿ&ÿ$"ÿ"ÿÿ&ÿÿ.ÿ#/0ÿÿ $ÿÿ!ÿÿ"ÿÿ1$2ÿ!ÿÿ1#2ÿÿÿ"ÿ%ÿ4ÿ !ÿ"ÿÿ!ÿÿ ÿ!ÿÿÿÿÿ$ÿ'ÿ'ÿ%ÿ 4%ÿ ÿ 4ÿ5667ÿÿ#ÿÿ$ÿÿ#0ÿ"ÿ0ÿÿ,ÿ- %ÿ2ÿ $ÿ"ÿÿÿÿÿ'ÿÿ1'"89ÿÿ0ÿ0ÿ"ÿ 0$ÿÿ'""ÿ!ÿ:6ÿ0ÿ'ÿÿÿ2ÿÿ$ÿ"ÿ10ÿÿ"ÿÿ'ÿ;%6<ÿ'ÿ ÿÿ$ÿ'ÿ89ÿ""$ÿÿÿ=ÿ>:;%66%2ÿ+ÿ5:%ÿ+ÿ$ÿÿ989 ÿ /ÿÿ#"0ÿ'ÿ""ÿ0$ÿÿ&ÿ"%ÿÿ ÿ +"$ÿÿÿ"ÿÿ'"ÿÿÿ.ÿ#/0ÿ%ÿ+ÿ#/0ÿ ÿÿÿÿÿ!ÿ"ÿÿ"ÿ="ÿÿÿ 189""0ÿ%ÿ%ÿ%ÿ$89ÿÿ#&ÿ"ÿ"#"0ÿ'ÿ#ÿ!ÿ#'ÿÿ#&ÿ #/0ÿÿ!ÿ'"%2ÿ+ÿ00%ÿ ÿ ?ÿÿ'ÿ0ÿ'ÿÿÿÿÿÿÿ"ÿ'$ÿ989 %ÿ +#ÿÿ"ÿ1)ÿ368ÿ3382@2ÿ!ÿÿÿ! 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